토지매매시 주의해야 할 점

토지매매, 즉 부동산을 거래하는 것입니다. 많은 분들이 이 땅도 재테크의 수단으로 많이들 이용하시는데 토지거래허가구역, 토지투기지역 등 규제가 많고 경기침체로 인해서 부동산도 침체가 계속됩니다.

그렇지만 투자를 목적으로 개발메리트가 있는 토지에 관심을 보이는 사람들과 전원주택수요자들도 많기 때문에 땅을 구입할 때 주의할 내용들을 정리해 보겠습니다.

토지를 거래시에는 우선 그 땅이 토지거래허가대상 인지 아니면 투기지역인지 먼저 확인을 하셔야 합니다. 그리고 반드시 그런 확인 절차를 잘 알아야 합니다. 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 하실 경우에는 계약을 체결했더라도 무효가 되기 때문입니다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역 내의 땅이라고 하더라도 따로 허가가 필요하지는 않습니다.

소유권이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지를 확인하여야 하고, 적은 금액으로 땅을 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 서로간의 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있습니다.

이렇듯이 땅에 대해서는 많은 법들이 들어가고 여러가지로 알아야 되는것이 많습니다. 그렇기 때문에 땅을 구입할 때 주의할 사항들을 정리해 보겠습니다.

 

 

 

토지공부서류는 반드시 본인이 직접확인하셔야 됩니다. 토지를 거래할 때 확인해 보아야 될 서류는 토지이용계획확인인원,토지대장,지적도,개별공시지가 확인서, 부동산등기부(등본)등이 있습니다.

토지이용계획확인인원의 확인 내용 중에서는 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽습니다. 또한 미대레에도 땅값 상승 폭이 크기 때문에 투자 가치도 높은 땅입니다. 농림지역이면서 농업진흥구역인 곳은 예전말로 하면 절대농지입니다. 이런 땅을 말그대로 농지이기 때문에 개발도 쉽지 않고 땅값 상승도 기대하기 어려워서 농사가 목적이 아니라면 손대지 않는 편이 좋습니다.

지목이 산지(임야)인 곳은 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 잘 나지 않습니다.

땅을 조사할 때 전,답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우에는 개인이 개발하기는 힘들고 향후에 땅값 폭 상승도 작으며, 투자가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인후에 매입을 하는 것이 좋습니다.

땅은 부동산중에 개별적인 규제가 가장 많은 종목입니다. 그렇기 때문에 자신이 투자목적으로 토지를 구입하더라도 본인 마음대로 개발할 수 있는 상품이 아닙니다. 그렇기에 반드시 지적도와 토지이용계획확인원 등의 공적인 서류를 통해서 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지를 따져보아야 합니다. 또한 전원주택단지 등의 조성을 위해서 투자를 한다고 하면 그것에 관련된 투입비용을 미리 따져보아야 합니다.

호재가 겹치는 곳을 주목해야 합니다. 자신이 실제로 사용할 실수요자라고 하더라도 향후에 땅값이 올라야 투자에 재미가 붙습니다. 특히 땅 투자에 초보라면 호재가 있는 곳에 주목을 해야 합니다. 도심뉴타운의 인근, 신도시, 전철 개통 기업도시등 신도시나 교통편이 좋아지는 곳들이 투자하기에 호재인 곳들입니다. 매해 새로 생기는 X대 신도시들 '기업도시','혁신도시','행정중심도시' 같은 새로운 타이틀을 달고 개발을 시작하는 곳들 인근으로는 수요가 계속되기 때문에 초보투자자의 위험부담을 줄 수 있습니다.

땅값은 새로 생기는 길을 따라서 상승합니다. 접근성과 유동성이 좋아지면 살기 좋아지고 당연히 투자가 활성화 됩니다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 토지나 임야는 확실한 투자처라고 볼 수 있습니다. 이런 곳은 당연히 땅값이 오를 수 밖에 없습니다. 경전철, 도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킵니다. 그렇기에 신설국도 개통지역 주변의 땅값은 항상 자연스레 오릅니다.

그린벨트 해제대상지역을 눈여겨 보아야 합니다. 국가는 도시의 무질서한 팽창을 막기 위해서 개발제한구역을 지정해 두고 있습니다. 이러한 개발제한구역은 전체국토의 약 5.5%에 해당됩니다. 그러나 점점 규제가 안화되고 있고, 앞으로도 계속 규제완화가 일어날 것입니다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역등을 우선적으로 염두해 두어야 합니다. 또한 고속철도의 개통과 연계된 지역을 선택하는 것이 현명한 판단입니다. 그렇기에 그린벨트 해제가 예상되는 지역의 땅을 미리 선점하여 투자하는 것도 한가지 방법입니다.

또한 개발 예정지의 인근을 찾아 보시는 것도 좋습니다. 그런 택지조성은 정부가 추친하는 것이기 때문에 가장 정확한 정보이고, 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높습니다.

토지 공사등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변 지역의 토지와 임야를 구입하는 것은 성공 확률이 높습니다. 

땅 투자는 여유자금으로 투자하는 것이 좋습니다. 단기 거래를 목적으로 해서 투자에 성공하시는 분들도 물론 계시지만 그것은 운이 좋아서 입니다.  대부분은 장기적으로 보셔야 하며 그렇기 때문에 돈을 빌려서 투자하시면 안됩니다. 또한 임야 등의 경우에는 은행에서는 잔금 융자를 안해주는 것이 보통이기 때문에 자금 계획도 사전에 철저히 세우셔야 합니다.

투기가 아닌 투자의 마인드로 임하시는 것이 중요합니다. 무리한 투자는 피하셔야 하고 자신의 재정에 맞는 투자가 기본입니다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다는 자신의 자금능력과 남에게 휘둘리지 않고 자신의 판단대로 투자를 하셔야 합니다. 그렇지 않다가는 원금 회수도 못하거나 심지어 투자금을 날리는 경우까지 생깁니다.

그리고 기획부동산의 전화부대에 혹 하셔서 토지를 매입하는 것은 절대 금물입니다. 그렇게 좋은 토지라면 본인들이 구입하지 그 정보를 왜 남에게 주느냐를 한번은 생각해 봐야 합니다.

그렇기에 자신의 판단으로 투자를 하여야 합니다. 남의 말만 믿고서 투자했다가는 쪽박차는 지름길 입니다. 개발업자들이나 지역의 부동산업자들에게 흘려오는 개발사업등으로 금방 개발이 된다 같은 뜬소문에 혹하여 투자를 하게 되는 것을 주의해야 합니다. 소문에만 의지해서 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수 있습니다. 이런 투자세계에서는 아무도 믿을 사람이 없고 오롯이 자신의 판단으로 장래가 보이지 않는다면 투자를 하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

땅 투자는 시간과의 싸움입니다. 땅 투자로 성공하는가 실패하는가 얼마나 수익률을 달성할 수 있는가는 시간과의 싸움에서 얼마나 오래 견딜 수 있는가가 중요 요소 입니다. 차분하게 기다릴 자신이 없다면 땅투자는 포기하라고 당부하고 싶습니다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 가장 대표적인 부분이 바로 토지,임야 부분입니다. 그렇기에 자신이 생전에 이익을 못본다면 자식까지 넘어가서도 이익을 보겠다는 자세로 임하는 것이 현명합니다.

공부와 현황이 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다. 지방지역의 임야의 경우에는 지번이나 현황, 형상, 심지어는 면적까지도 일치하지 않는 경우가 자주 있습니다. 현황은 전,답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되고 있는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 일어나는 경우도 흔하기 때문에 반드시 공부와 현황이 일치하는지를 꼼꼼히 확인해 보시기 바랍니다.

각 지차체의 도시계획을 눈여겨 보아야 합니다. 해당 도시의 도시계획은 향후 그 도시의 개발방향의 밑그림이므로 유심히 보앙랴 합니다. 하지만 그 지역의 언론들이 발표하는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인을 해보신다 하더라도 전화로 하지말고 반드시 방문하셔서 확인 하시길 바랍니다.

투자기간과 수익률은 비례하지 않습니다. 땅은 주변의 변화에 의해서 가치상승을 보는 시기가 필요한데 초단기로 해야 3~6, 단기는 2~4년, 중기는 5~6년, 장기는 10년이후로 보시면 됩니다. 땅은 개발순위가 바뀌게 되어서 가치가 오르지 않는 리스크가 존재하긴 하지만, 주식처럼 완전히 쓰레기가 되는 경우는 없습니다. 부동산은 막차를 타게 된 경우에는 단기적 금융비용 손실이 있을 수는 있지만, 시간을 버틴다면 어느샌가 투자자의 편으로 돌아섭니다.

분쟁에 휘말릴 수도 있는데 지방 땅을 투자할 때 가장 골치 아픈 부분입니다. 권리가 없는 사람한테 매수, 매도자의 악의적인 2중,3중 매매, 잔금을 지불했는데도 소유권 이전이 되지 않거나 당초 계약과는 다른 경우들이 많아서 토지 관련으로는 민,형사상 소송이 끊이지를 않습니다. 소유권을 취득한 후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사 입니다. 만약에 자신이 시골땅을 구입한다면 그 지역이 텃세를 어떻게 극복할지도 반드시 점검해야 됩니다. 옛날 시골인심같은 것은 절대 없고, 외래인이 토지를 취득하는 것에 대해 반가워하는 시골 사람은 아무도 없습니다. 토지나 임야는 주택과 달리 관계가 복잡합니다. 등기부등본만을 믿어서는 안되며 실제 이용상황과 공부상이 다른경우가 허다하므로 두가지를 잘 확인해야 합니다.