양도세 계산법 알아보는 법 및 계산기 사용법

양도세 계산법 알아보는 법 및 양도세 계산기 사용법

부동산을 매매시에 세금을 내게 됩니다. 그 세금이 바로 양도소득세 인데요. 편의상 줄여서 양도세라고도 합니다. 부동산을 '양도' 할때 내는 세금 즉, 부동산 소유주가 재산을 양도 할 때 양도인에게 책정되는 세금입니다.

하지만 양도한다고 해서 무조건 양도세가 부과되는것이 아니라, 기존에 건물을 매입했던 가격보다 양도 가격이 높을때 양도차익에 관한 금액에 따라서 부과되는 세금입니다.

양도세는 부동산들은 기본적인 가격이 높기 때문에 세금액 또한 무시할 수 없습니다. 그렇기 때문에 양도세에 관해서 왜 이만큼 나가게 되는지에 대한 공부가 필요하며 면세를 받을 수 있는 조건을 알고, 그 조건을 최대한 활용 할 수 있어야 겠습니다. 따라서 양도세 계산법에 대한 지식을 쌓아봅시다.

양도세에 관한 법률 정보는 국세청 홈페이지에 들어가시면 알아보실 수 있습니다.

국세청 홈페이지에 들어가시면 우측에 세목별정보에 '양도소득세' 아이콘이 한가운데 있어서 그거를 누르시면 세부적인 설명들이 자세히 나와있습니다.

눌러서 들어가시면 양도소득세에 대한 설명 및 요약정보, 세부정보 서류 및 작성요령등 다양한 방식이 나와있습니다.

제일 위에는 기본적인 설명이 나와있는데요.

"양도소득세란 부동산 등 자산의 양도에 따라 발생한 소득에 과세되는 세금입니다. 부동산을 양도한 경우 양도소득세를 납세의무자는 야도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 양도 소득세를 예정신고 및 납부 하여야 합니다." 라고 양도세 계산법에 대한 설명이 나와있습니다.

양도소득세란?에 대해서 눌러보았는데요.

소득세에 대한 설명, 과세되는 범위, 양도소득세의 비과세 및 감면에 대해 나와있습니다.

과세범위는 부동산, 부동산 권리, 주식, 출자지분, 기타자산에 대한 양도소득이 과세범위입니다.

무엇보다도 세금은 감면 및 비과세가 중요한데요. 그 목록을 알아보겠습니다.

비과세 및 감면되는 경우는 1세대 1주택자가 비과세 요건을 충족하였을 때와 장기임대 주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등은 감면요건을 충족하였을 때 양도소득세가 감면 된다고 합니다.

신고납부를  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하지 않으시면 벌금으로 가산세가 붙게 되니깐 꼭 기한이내에 신고하시는 것이 좋습니다.

양도소득세 측정에 관한 흐름도 입니다.

살펴 보시면 지금 부동산을 판가격에서 기존에 내가 부동산을 샀던 가격을 제하고 거기에다가 양도소득세율을 곱하면 산출세액이 나온다고 보시면 됩니다. 흐름도에 -, x, =를 보시면 계산이 되실겁니다.

 

그러면 양도소득세율을 알아야 왜 그런가격이 측정되는지를 알게되겠죠?

소득세율은 계속 변동이 있습니다. 부동산의 경제에 따라서 올랐다 내렸다가 조정을 하는 것입니다.

14년 이상을 보시면 되는데 기본적으로는 1주택일 경우에는 2년이상 보유하셨다면 비과세 대상에 해당되시고 2주택이실 경우는 2년이상부터 누진세율이 적용됩니다. 감면이죠.

14년 이후의 누진세율을 보시면 가격대비 세율이 높아지고 그에 따른 누진세액도 나와있습니다.

1.5억원 이하이면 세율이 35%이고 누진공제는 1,490만원까지 받으실 수 있습니다.

1.5억원 초과이시면 세율이 38%에 누진공제는 1,940만원입니다.

위에서 말했듯이 1주택자는 2년이상 거주지 비과세인데, 2주택자도 비과세에 해당되는 경우가 있습니다.

이사를 가게되어서 기존에 살던 집을 처분하기 전이라 일시적으로 2주택자가 되었을 경우 3년안에 기존주택을 처분하게 되면 비과세 대상이 됩니다.

만약에 배짱식으로 양도소득세 무납부시에는 납부불성실 가산세로 연간 10.95%가 붙게 되니 주의를 하셔야 됩니다. 부동산의 평균가격대를 생각해 봤을 때 약 10% 가산이라면 엄청난 금액입니다.

꼭 기간내에 신고 및 납부하시는 것이 가장 좋습니다.

뭐 나는 이런 직접 계산하는 방법같은 건 별로 필요없고 복잡하니깐 그냥 얼마정도 나오게 되는지 알고싶다는 분들에게는 국세청 홈택스에서 '양도세 계산기'를 제공하고 있으니 거기에 몇가지 사항을 입력하시면 양도세가 어느정도인지를 대략적으로 측정해보실 수 있습니다.

   

국세청 홈택스를 들어가시면 왼쪽 상단에 모의계산이라고 있으니까 그걸 눌러서 들어가시면 됩니다.

들어가시면 양도소득세 자동계산이 있습니다. 또한 양도소득세 비과세, 감면 사항을 자동으로 확인 가능하고요. 

증여세, 장애인차 개별소비세 새액계산, 열말정산, 근로장려금 자녀장려금 까지도 자동계산 가능합니다.

양도가액/취득가액을 아는경우에는 1개 부동산 양도시와 부동산,분양권, 시설물이용권, 주식 양도시에 부동산 등기자료를 활용하여 계산하는 3가지 방법에 대해서 계산하는 양도세 계산기가 있고요.

취득가액을 모르는 경우에도 부동산 양도시에는 계산이 가능하고요. (상속,증여 취득분은 해당사항이 아닙니다.)

기 입력된 2개이상의 양도물건의 새액계산까지도 가능합니다.

필요에 맞게끔 선택하셔서 조회를 하시면 양도세 모의계산이 가능합니다.

임의로 제일 위에 메뉴인 1개 부동산 양도시 계산을 해보았는데요. 위에 처럼 양식이 뜹니다.

양도일자, 취득일자 및 양도가액, 취득가액등 필요사항을 입력하시고 조회하시면

모의세액이 계산되어 나오므로 참고하시면 됩니다.

이상으로 양도세 계산법 및 양도세 계산기 사용법에 대해 알아보았습니다.

감면 및 비과세 조건을 잘알아보셔서 많은 혜택 누리시길 바랍니다.